صفر تا صد سندزدن ملک
مبارک باشد! بالاخره ملک مورد نظر خودتان را پس از مدتها جستجو پیدا و قولنامه را با فروشنده امضا کرده اید. حال می توانید به پشتی صندلیتان تکیه دهید و نفس راحتی بکشید. ولی خیلی استراحتتان را طولانی نکنید! باید به زودی آماده دوندگی های اداری برای انتقال مالکیت و ثبت سند مالکیت ثبتی آن شوید.
در این کار جزئیاتی وجود دارد که ممکن است باعث وارد شدن ضرر و زیان به شما شود. پیشنهاد می کنم مراحل سند زدن یک ملک را در این مقاله مرور کنید تا دید مناسبی از کاری که می خواهید انجام دهید داشته باشید.
معامله ملک
معامله ملک در کشور ما شامل سه مرحله است:
1) امضای قولنامه
2)دریافت کد رهگیری
3)مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
قولنامه
قولنامه به معنای تایید کتبی توافقی است که بین خریدار و فروشنده انجام شده است. در متون حقوقی، به این سند مبایعه نامه می گویند. دقت داشته باشید که قولنامه ای که امضا می کنید باید حتما دارای موارد زیر باشد:
- مشخصات شناسنامه ای و آدرس و شماره های تماس فروشنده
- مشخصات شناسنامه ای و آدرس و شماره های تماس خریدار
- موضوع قولنامه و مشخصات دقیق آن (نوع ملک، موقعیت جغرافیایی، اطلاعات ثبتی، متراژ و ...)
- مبلغ توافق شده معامله بر حسب وجه رایج ایران و نحوه پرداخت آن
- زمان امضای قولنامه و موعد مراجعه به دفتر اسناد رسمی
نبود هر یک از موارد بالا در متن قولنامه تنظیمی، آن را فاقد ارزش خواهد کرد. اما اضافه کردن مواردی دیگر، قولنامه شما را محکمتر خواهد کرد:
- خسارت پشیمانی: اگر هر یک از طرفین از معامله پشیمان شدند، چطور عمل خواهد شد؟
- تکلیف فریب در معامله: اگر عبارت نامانوس "اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش" را در قولنامه دیدید، آگاه باشید که از نظر حقوقی و قانونی در حال امضای متنی هستید که طبق آن، حتی اگر در معامله فریب خورده باشید، بابت زیانی که از این بابت متحمل خواهید شد، نمی توانید به هیچ مرجع قانونی شکایت کنید!
- لوازم و وسایل: اگر ملکی که در حال معامله آن هستید، لوازم و تاسیساتی دارد که قرار است با آن به شما منتقل شود (کولر، شوفاژ، خط تلفن، موکت، ...) حتما شرح و مشخصات آنها را با شفافیت در قولنامه ذکر کنید.
- شهود: پس از درج تمام موارد فوق در متن قولنامه . امضای طرفین، دو نفر شاهد واجد شرایط قانونی نیز باید زیر قولنامه را امضا کنند.
توصیه می شود نحوه پرداخت هزینه های انتقال مالکیت نیز در متن قولنامه قید شود. بصورت عرفی، بعضی از این هزینه ها با خریدار و بعضی دیگر با فروشنده است؛ اما امکان هرگونه توافق دیگری نیز بین طرفین وجود دارد.
توجه داشته باشید که کلیه هزینه های ملک تا روز تحویل بعهده فروشنده و پس از آن بعهده خریدار است. بعبارت دیگر خریدار باید ملک را بدون بدهی تحویل بگیرد. سند تسویه بدهی های مربوط به شهرداری در زمان انتقال سند باید اخذ شود، اما پیش از تسویه حساب خریدار و فروشنده، لازم است قبض کلیه انشعابات شهری تا روز تحویل هم گرفته و پرداخت شود.
نکته مهمی که باید به آن توجه داشته باشید، این است که چنانچه ملک مورد نظر دارای سابقه بهره برداری بعنوان محل کار بوده است، حتما از مالک بخواهید که مفاصاحساب بیمه را از تامین اجتماعی اخذ و به شما ارائه کند. رویه متداول و غیرعادی سازمان تامین اجتماعی این است که بدهی و جریمه دیرکرد کارگاههایی که حق بیمه خود را بطور کامل پرداخت نکرده اند از مالک ملک کارگاه مطالبه خواهد کرد.
کد رهگیری
پس از تنظیم و امضای مبایعه نامه بین طرفین، باید در اولین فرصت به یک بنگاه معاملات املاک دارای پروانه فعالیت معتبر مراجعه و مبایعه نامه خود را در سامانه ثبت معالمات املاک و مستغلات کشور ثبت کنید. با انجام این کار، هم مطمئن خواهید شد که ملک مورد معامله قبلا به کسی دیگر فروخته نشده و هم جلوی فروش آن به افراد دیگر بعد از خود را می گیرید.
بنگاه معاملات املاک، با دسترسی قانونی که به این سامانه دارد، مشخصات ملک و خریدار و فروشنده را در سامانه وارد کرده و کد رهگیری معامله را دریافت می کند. چنانچه ملک مورد نظر قبلا توسط مالک به شخص دیگری فروخته شده باشد، کد رهگیری صادر نشده و پیام خطا مبنی بر صدور قبلی کد رهگیری برای ملک مورد نظر نمایش داده خواهد شد.
برخی از افراد ترجیح می دهند انعقاد مبایعه نامه را نیز همزمان با اخذ کد رهگیری در محل بنگاه معاملات املاک انجام دهند. چنانچه احساس می کنید آشنایی کافی با مباحث حقوقی و قانونی در معاملات ندارید، بهتر است کار تنظیم قولنامه را به یک مشاور املاک معتبر بسپارید.
مراجعه به دفاتر اسناد رسمی
این مرحله، آخرین مرحله انتقال مالکیت به خریدار است و صرفا مستلزم ارائه مدارک لازم و طی مراحل اداری است.
مدارک اصلی مورد نیاز برای انتقال مالیکت و صدور سند به نام مالک جدید عبارتند از:
- اصل و کپی سند مالکیت فعلی
- اصل و کپی بنچاق
- کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین معامله
- اصل و کپی وکالت نامه رسمی هر یک از طرفین (در صورتی که تنظیم سند توسط مالک یا خریدار انجام نمی شود)
- اصل و کپی گواهی پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه دال بر انجام بازدید از ملک توسط شهرداری یا بخشداری
- صورتمجلس تفکیکی آپارتمان
- اصل و کپی گواهی حصر وراثت (در صورتی که مالک فعلی در قید حیات نیست و معامله توسط ورثه انجام می شود)
- اصل و کپی برگه مالیات بر ارث (در مورد سندهای ورثه‌ای)
نکته قابل ذکر اینکه از بین مدارک بالا، بنچاق علیرغم پیوست و پیش نیاز بودن برای سند، خوش به منزله سند درجه دوم است؛ به این معنی که امکان انجام معامله بدون آن هم وجود دارد. از آنجا که یک نسخه از بنچاق در زمان صدور در دفتر اسناد رسمی نگهداری می شود، در صورتی که فروشنده قادر به ارائه بنچاق نباشد، دفتر اسناد رسمی که شما برای معامله به آن مراجعه کرده اید، از دفتری که اولین معامله ملک در آن انجام شده است، می خواهد تا نسخه ای از آن برایش ارسال شود.
دفتر اسناد رسمی موظف است استعلام بدهی ملک را از شهرداری، دارایی، تامین اجتماعی (در مورد املاک تجاری) و بخشداری (در مورد املاک خارج از محدوده شهری) اخذ و مفاصاحساب مربوطه را در پرونده قرار دهد. همچنین دفاتر اسناد رسمی قادر به بررسی سیستمی برای اطمینان از قرار نداشتن سند در گرو بانکها و سازمانها و طرحهای جامع شهری هستند.
فروشنده با گرفتن نامه از دفتر اسناد رسمی، موظف به طی کردن مراحل زیر است:
- مراجعه به شهرداری برای بررسی تطابق ساخت ملک با پروانه احداث بنا و پرداخت جرائم احتمالی
- پرداخت عوارض نوسازی، پسماند و آموزش و پرورش به شهرداری
- پرداخت مالیات انتقال سند به میزان 4% ارزش منطقه ای ملک (نترسید! این ارزش، بسیار کمتر از مبلغی است که برای معامله ملک پرداخت میشود)
- پرداخت مالیات بر اجاره (در صورتی که ملک در اجاره مستاجر بوده باشد)
- مراجعه به سازمان تامین اجتماعی و اخذ مفاصاحساب (برای املاک تجاری)
گام آخر: انتقال سند
پس از طی تمام مراحل فوق، فروشنده و خریدار باید همزمان در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند تا مراحل انتقال مالکیت و صدور سند جدید انجام شود. معمولا عرف بر این است که هزینه انتقال سند در دفتر اسناد رسمی بصورت مساوی بین طرفین معامله تقسیم می شود.
در صورت عدم حضور فروشنده در زمان مقرر، وظیفه دارید بعنوان خریدار تا پایان ساعت کاری دفتر اسناد رسمی در محل دفتر منتظر بمانید. در صورت عدم حضور فروشنده و میسر نشدن تماس با وی، می توانید گواهی عدم حضور فروشنده را از دفتر درخواست کنید. اگر در روزهای بعد نیز دسترسی به فروشنده امکان پذیر نشد، می توانید با این نامه به دادگاه مراجعه و دادخواستی مبنی بر الزام فروشنده به پرداخت هزینه پشیمانی را ارائه نمایید. تمام مدارکی که در بالا گفته شد باید پیوست دادخواست شما باشد.
♦ تدوین توسط تیم تولید محتوا- چی با چی
