محاسبه درصد مشارکت در ساخت
آقای صاحبی، یک فرهنگی بازنشسته و مالک یک ساختمان دو طبقه 50 ساله است. در یک طبقه آن خودش و همسرش زندگی می کنند و طبقه دیگر، منزل پنج سال اول زندگی مشترک فرزندانشان پس از ازدواج بوده و شکر خدا، الان همگی آنها صاحبخانه شده اند. حالا که همه بچه ها سراغ کار و زندگی خودشان رفته اند، مدتی این زوج به فکر این افتاده بودند که ملک خودشان را تبدیل به احسن کنند. اما مشکل این بود که هزینه ساخت مجدد این ملک، با تورم فعلی در قیمت مصالح و دستمزد، خیلی بیشتر از توان مالی و پس انداز آنها بود. نزدیک بود که آنها از این تصمیم پشیمان شوند که خواهرزاده آقای صاحبی که مهندسی جوان در یک شرکت ساختمانی است، پیشنهاد مشارکت در ساخت را داد. یک ماه طول کشید تا آقای صاحبی با دقت، روش مشارکت و فرمولهای محاسبه سهم طرفین را بررسی کند و خوشبختانه، این بررسی ها منجر به انعقاد قرارداد ساخت شد و ظرف دو سه هفته آینده، با تخلیه ملک، عملیات ساختمانی شروع خواهد شد.
اگر شما یا یکی از نزدیکانتان در شرایطی مشابه با آقای صاحبی هستید و به فکر مشارکت در ساخت ملک خود هستید، پیشنهاد می کنم این مقاله را برای آشنایی با روشهای محاسبه درصد مشارکت در ساخت پروژه های ساختمانی مطالعه کنید.
تعریف و دلایل مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت، نوعی روش اجرای پروژه های ساختمانی است که در یک طرف آن مالک یا مالکین یک زمین یا ملک کلنگی و در طرف دیگر آن سازنده پروژه قرار دارد. سرمایه پروژه، زمین (بعنوان آورده مالک) و نقدینگی (بعنوان آورده سازنده) است. در پایان پروژه، هر یک از طرفین، سهم خود را از پروژه احداث شده متناسب با شرایط مشارکت برداشت می کنند.
معمولا مالکین املاک کلنگی، فاقد تخصص و تجربه لازم برای احداث بنا هستند. از طرف دیگر، بعضی از سازندگان، علیرغم برخورداری از دانش فنی و تجربه لازم، نقدینگی لازم برای تملک زمین برای احداث ساختمان هستند. لذا مشارکت در ساخت، روش خوبی برای رسیدن به سودی معقول برای طرفین در زمانی کوتاه است.
فرمول محاسبه درصد مشارکت
از آنجا که بهای املاک و مستغلات و دستمزد نیروی کار در استانها و شهرهای مختلف کشور متغیر است، شهر تهران را بعنوان مرجع محاسبه در نظر می گیریم. شما می توانید بسته به شرایط محل پروژه خود، اعداد و درصدها را اصلاح کنید.
بطور معمول برای برآورد سهم طرفین در پروژه های ساختمانی مشارکتی در تهران و بیشتر کلان شهرها، بین 55 تا 60 درصد برای مالک و بین 45 تا 50 درصد برای سازنده درنظر گرفته می شود. البته نوسانات بازار مسکن می تواند این درصدها را جابجا کند. در اکثر قراردادها، مبلغی نیز بعنوان بلاعوض و به منظور تامین ودیعه رهن یک واحد مسکونی برای مالک تا پایان پروژه پروژه، به درصدهای فوق اضافه می شود.
آورده مالک یا مالکین در پروژه با فرمول زیر محاسبه می شود:
آورده مالکین =] (سود سپرده کوتاه مدت x مدت پروژه) + 1 [ x ارزش زمین
در فرمول فوق، ارزش زمین معادل حاصل ضرب مساحت در قیمت هر مترمربع زمین (مطابق نرخ منطقه) است.
فرمول محاسبه آورده سازنده، قدری پیچیده تر است:
آورده سازنده = (سود ماهیانه سپرده کوتاه مدت x C ) + B + A
A = سود سپرده کوتاه مدت x مدت پروژه x مبلغ بلاعوض
B = سود سپرده کوتاه مدت x مدت پروژه x هزینه پروانه و عوارض ساخت
C = هزینه کرد سازنده در هر ماه از مدت پروژه x مدت تا پایان پروژه
در محاسبه پارامتر C، دقت داشته باشید که هزینه ساخت، مجموع حاصل ضربهای متراژ مفید در هزینه ساخت آن و متراژ غیرمفید در هزینه ساخت آن است. مدت تزریق نقدینگی برای این هزینه ها، طبق برنامه زمانبندی محاسبه و در سود ماهیانه سپرده کوتاه مدت بصورت پله ای ضرب می شود.
مثلا پروژه ای 16 ماهه را در نظر بگیرید که مراحل تزریق نقدینگی (بر حسب میلیون تومان) به پروژه در ماههای مختلف طبق نمودار زیر باشد:
کل نقدینگی هزینه شده در پروژه 2/340 میلیارد تومان و جمع سود بانکی این مبلغ به روش محاسبه پلکانی و نرخ 10% معادل 200 میلیون تومان می شود. مبلغ بلاعوض پرداخت شده به مالک بابت تامین هزینه مسکن در مدت پروژه 150 میلیون تومان بوده که سود بانکی آن 20 میلیون تومان می شود. بنابراین آورنده سازنده در پروژه به رقم 2/710 میلیارد تومان می رسد.
زمین مالک در شروع پروژه 2/800 میلیارد تومان ارزشگذاری شده بود که با احتساب سود بانکی 10%، مبلغ آورده مالک را به 3/170 میلیارد تومان می رساند.
حالا با جمع آورده مالک و سازنده در این پروژه، می توانیم به رقم کل سرمایه گذاری در احداث بنای فوق برسیم که معادل 880/5 میلیارد تومان است که سهم مالک و سازنده در آن به ترتیب 54% و 46% خواهد بود.
اگر قرار است مالک نیز در مدت پروژه، بخشی از سرمایه ساخت را تامین کند، آورده نقدی مالک و سود بانکی آن به همان روشی که برای سازنده عمل شد، محاسبه و در جمع سرمایه پروژه و درصدهای مشارکت، اثر داده می شود.
نکات اثرگذار در فرمول مشارکت
فرمولی که در بالا شرح داده شد، برآوردی سرراست از درصد مشارکت طرفین را بدست می دهد. اما پارامترهای زیادی از قبیل متراژ زمین کلنگی، تراکم مجاز ملک، قیمت منطقه ای زمین، کیفیت ساخت پروژه و موارد مشابه دیگر می تواند بر این ارقام اثر بگذارد.
بطور مثال در پروژه هایی که تعداد طبقات بیشتر از 6 طبقه باشد، درصد مشارکت در طبقات 6 به بالا متفاوت از طبقات پایین خواهد بود و سهم سازنده افزایش می یابد. اما اگر موقعیت مکانی زمین مرغوبیت بالایی داشته باشد، گاها نسبت 70 به 30 به نفع مالک هم مشاهده می شود.
رقم بلاعوض در برخی از پروژه ها تابعی از مساحت زمین و مرغوبیت منطقه و رقمی بین یک تا 5 میلیون تومان به ازای هر مترمربع زمین کلنگی است. اما اگر کیفیت ساخت سازنده بالاتر از عرف میانگین ساختمانهای منطقه باشد، مبلغ بلاعوض کاهش خواهد داشت و حتی می تواند روی درصد مشارکت طرفین هم اثرگذار باشد. در مناطقی که قیمت زمین پایین است، مبلغ بلاعوض معمولا پرداخت نمی شود.
هشدار
مثل هر قرارداد دیگر، قرارداد مشارکت نیز باید دارای ماده ای مرتبط با تضمین حسن انجام تعهدات طرفین باشد تا اگر به دلیل کوتاهی هر یک از طرفین در ایفای تعهدات، پروژه با تاخیر و زیان مواجه شد، جریمه متناسب با آن قابل محاسبه و اعمال در نسبت نهایی مشارکت باشد.
چنانچه در قرارداد مشارکت نقش مالک را دارید و قرار است مبلغی بعنوان بلاعوض دریافت کنید، دریافت این مبلغ را به پس از صدور پروانه ساخت موکول کنید. دریافت مبلغ بلاعوض پیش از صدور پروانه، باعث ایجاد حقوقی برای سازنده در ملک می شود که در صورت عدم انجام تعهدات از سوی وی، می تواند شما را در پیگیری قضایی قرارداد با مشکلات جدی مواجه کند.
♦ تدوین توسط تیم تولید محتوا- چی با چی
