فوت و فن معاوضه املاک
اگرچه فاصله زمانی و نسلی ما با اجداد باستانی در هزاران سال پیش زیاد است، اما روش معاملاتی ما (حتی در عصر دیجیتال) هنوز همان است که آنها داشتند: معاوضه پایاپای!
تعجب کردید؟ فکر می کنید که من از اقتصاد روز بی خبر هستم و خبر ندارم که امروز از روشی بجز معاوضه برای معاملات خود استفاده می کنیم؟ پس لطفا به من بگویید که ارزش و نقش پول بجز ابزاری برای معاوضه و تهاتر با کالا و خدمات، چیست؟!
اگر دقیق شوید، همه معاملات خرد و کلان ما (از خرید روزانه در سوپر مارکت محله تا معامله یک ساختمان یا استخدام نیروی کار) بر پایه جابجایی و انتقال پدیده ای بنام پول صورت می گیرد که طبق قراردادی معین بنام واحد پولی، ارزشی مشخص برای آن تعریف شده است. یعنی پول را با چیزهایی که نیاز داریم معاوضه یا تهاتر می کنیم.
اما ایده کنار گذاشتن پول از معاملات و بکارگیری معاوضه و تهاتر مستقیم کالا، خدمات و املاک، هنوز یکی از روشهای رایج و پرطرفدار است. هر روز با آگهی های زیادی در نشریات چاپی و الکترونیک و یا سایتهای انتشار نیازمندیهای آنلاین روبرو شوید که در آنها افرادی، املاک و مستغلات خود را برای معاوضه با ملکی دیگر و یا خودرو یا هرچیز دیگر ارائه کرده اند.
دلیل این نوع از آگهی ها (مخصوصا در شرایط فعلی اقصادی) این است که فروشنده مایل است دارایی خود را با چیزی که قابلیت نقدشوندگی بیشتری داشته باشد، معاوضه کند: مثلا آپارتمان با خودرو، زمین مسکونی با چند آپارتمان. ملاحظه می کنید که این امکان وجود دارد که حتی مالکیت یک مجتمع مسکونی چند واحدی با ارزش میلیاردها تومان، بدون انتقال حتی یک ریال به حساب بانکی فروشنده، به خریدار منتقل شود.
اگر شما هم در فکر انتقال مستغلات خود به روش معاوضه یا تهاتر هستید، بهتر است پیش از هر اقدامی، ا نکات مهم قراردادی و حقوقی معاملات تهاتری در حوزه املاک آشنا شوید. در ادامه سعی کرده ام به بیانی ساده، نکات مهم و کلیدی یک معامله تهاتری در حوزه املاک و مستغلات را برای شما بازگو کنم.
قانون چه می گوید؟
معاوضه املاک نیز مانند هر نوع معامله قانونی و رسمی دیگر، باید با پشتوانه یک قرارداد انجام شود تا در صورت درخواست مراجع قانونی، و یا بروز اختلاف در معامله، قابلیت استناد داشته باشد.
از دیدگاه یک حقوقدان، معاوضه به منزله یک "عقد" یا به بیان عامیانه تر، یک "قرارداد" است. طبق قوانین مدنی، این عقد، از نوع لازم، معوض و تملیک است؛ یعنی:
- برای فسخ آن، خواست و اراده هر دو طرف معامله لازم است.
- یک قرارداد دو یا چند طرفه است و دو یا چند دارایی در این معامله مورد مبادله و معاوضه قرار می گیرد.
- هر یک از طرفین معامله، مالکیت چیزی را در این معامله بدست می آورد.
بنابراین، در اولین قدم باید توجه داشته باشید که در یک عقد معاوضه (قرارداد معاوضه)، امکان فسخ یکطرفه معامله را تحت هیچ شرایطی نخواهید داشت و طرفین قرارداد باید برای فسخ آن، رضایت داشته باشند. همچنین، انتقال مالکیت بین طرفین معامله باید صورت بگیرد.
قراردادی که در معاملات املاک بیشتر مورد استفاده قرار می گیرد، "عقد بیع" است که تشابهات و تفاوتهایی با عقد معاوضه دارد. عقد بیع در عرف عامیانه، همان قولنامه ای است که شما در هنگام خرید یا فروش املاک امضا می کنید. طبق قولنامه، طرفن تعهد می کنند که ظرف مدت معینی، شرایط انتقال مالکیت موضوع قولنامه را فراهم و در اصطلاح حقوقی، آن را به مبایعه نامه تبدیل کنند. اما ذکر این نکته هم ضروری است که در صورت بروز اختلاف، محاکم حقوقی تفاوتی ببین قولنامه و مبایعه نامه قائل نیستند و بیشتر به اجزا و ارکان متن قرارداد توجه می کنند. بر این اساس، چنانچه در متن قولنامه اشاره به شرایط "عقد خارج لازم" در متن قولنامه شده باشد، قولنامه در حکم مبایعه نامه خواهد بود و می توان به استناد آن، طرفین را به اجرای تعهدات مندرج در آن ملزم نمود. در غیر اینصورت، عدم ایفای تعهدات قولنامه، مسوولیتی متوجه ناقض تعهد نخواهد کرد و قولنامه قابل فسخ یکطرفه است؛ مگر اینکه شرایطی برای تضمین تعهدات تعیین شده باشد.
تشخیص عقد بیع از عقد معاوضه و تفاوتهای آنها
حالا که با پیامدهای حقوقی عقد بیع و عقد معاوضه آشنا هستیم، باید بتوانیم تفاوت این دو نوع عقد را نیز تشخیص دهیم.
اگر در متن قرارداد، انتقال مالکیت موضوعات قرارداد بدون رد و بدل هر گونه امتیاز دیگری باشد، این مبادله در حکم معاوضه محسوب خواهد شد. یعنی در این نوع از قرارداد، ارزش موضوعات قرارداد با چیز دیگری (از جمله پول) سنجیده نشده و صرفا توافق طرفین ملاک عمل است.
اما اگر یکی از موضوعات به عنوان ثمن معامله قید شود، معامله تبدیل به عقد بیع شده و تابع شرایط آن خواهد بود. مثلا اگر در متن قرارداد معاوضه قید کنید که سه دستگاه اتومبیل بعنوان ثمن معامله یک باب آپارتمان به فروشنده پرداخت خواهد شد، قرارداد شما تبدیل به عقد بیع شده و تحت قوانین حاکم بر آن خواهد رفت. در این مورد، باید تنها به این نکته اکتفا شود که سه دستگاه اتومبیل با یک باب آپارتمان معاوضه شده شده است؛ بدون هیچگونه اشاره به ارزش روز هر یک از موضوعات معاوضه.
همچنین اگر علاوه بر معاوضه دارایی های طرفین، مبلغی نیز بعنوان سرانه به یکی از طرفین قرارداد پرداخت شود، باز هم شرایط عقد معاوضه نقض شده و تبدیل به عقد بیع خواهد شد.
نکته ظریف دیگری که باعث بروز تفاوت بین عقد بیع و عقد معاوضه می شود، این است که در عقد بیع، موضوع مورد معامله باید حتما "عین" باشد: یعنی مالی که وجود خارجی داشته و قابل لمس و ادراک باشد (مثل ملک، خودرو، حیوان، ...). اما در عقد معاوضه، می توان منفعت یا حق مالی را هم بعنوان موضوع قرارداد، لحاظ کرد (مثل اجاره ماهیانه، امتیاز مالکیت، دریافت خدمات، ...). بنابراین برای مثال شما می توانید اجاره یک سال یک واحد آپارتمان را با یک دستگاه اتومبیل معاوضه کنید.
با توجه به موارد فوق، بدیهی است که برخی از شروط (خیارات) نافذ بر عقود بیع، در عقود معاوضه فاقد کاربرد است؛ از جمله خیار شرط (فسخ مشروط معامله توسط هر یک از طرفین) و خیار ثمن (تأخیر در پرداخت مبلغ معامله). بنابراین اگر یکی از طرفین معامله از تحویل مال یا ملک مورد معاوضه به طرف دیگر خودداری کند، طرف زیان دیده تنها می تواند از طریق ابلاغ اظهارنامه مبنی بر الزام تحویل موضوع قرارداد، و پیگیری اجرای آن از محاکم قانونی، حقوق مالکیتی خود را مطالبه کند، و اختیاری در فسخ یکطرفه قرارداد نخواهد داشت.
در مورد املاکی که حالت مشاع دارد، فروش سهم هر یک از شرکا، تابع حق شفعه (تقدم سایر شرکا در خرید حق شریک خارج شونده از شراکت) است؛ اما در صورت انعقاد عقد معاوضه، چنین حقی برای سایر شرکا ایجاد نمی شود.
خیار غبن (شرط فسخ معامله در صورت ضرر و زیان)، از مواردی است که در شمول آن به عقود معاوضه، بین کارشناسان و خبرگان، اختلاف وجود دارد. برخی با استناد به اینکه تعادل اقتصادی ارزش دارایی ها یا منافع در قرارداد معاوضه، چندان مورد توجه طرفین نیست و فقط تمرکز بر معاوضه آنها وجود دارد، این شرط را نافد بر معاملات معاوضه ای نمی دانند. اما گروهی دیگر، معتقدند که ارزش اموال و دارایی ها بطور غیرمستقیم در انعقاد قرارداد معاوضه مدنظر بوده است و می توان بطورکلی منکر وجود ارزشگذاری بر روی موضوعات معاوضه شد.
نکات مهم در تنظیم قراردادهای معاوضه
همانند خرید و فروش املاک، در قراردادهای معاوضه نیز هرگز سراغ املاک فاقد سند رسمی یا اسناد مالکیت قانونی نروید.
معاملات معاوضه ای نیز همانند معاملات عادی، نیاز به ثبت و انتقال رسمی سند در دفاتر ثبت اسناد و املاک دارد.
مدارک شناسایی و وکالتنامه طرف مقابل خود در قرارداد را با دقت کنترل و استعلامهای لازم را انجام دهید.
در صورتی که ملک معاوضه ای از نوع ورثه ای باشد، مدارک انحصار وراثت، تسویه مالیاتی و حضور کلیه وراث یا نمایندگان قانونی آنها ضروری است.
اگر در صدد معاوضه اموال یا دارایی های خود هستید، پیشنهاد می کنم گشت و گذار در آگهی های معاوضه املاک یا کالاهای موجود در فضای مجازی را فراموش نکنید. اگر هم مورد معامله خود را پیدا کرده اید، می توانید یک نمونه قرارداد معاوضه املاک را از اینجا دانلود و بندهای آن را متناسب با مورد معامله خود اصلاح کنید.
♦ تدوین توسط تیم تولید محتوا- چی با چی
