مفهوم و اهمیت پلاک ثبتی و تفکیکی املاک
رشته ای طولانی از اعداد در بالای هر سند ثبتی املاک دیده می شود که در نگاه اول، شاید نتوانیم معنای خاصی را از ان برداشت کنیم. اما همین رشته اعداد به ظاهر نامفهوم که در اصطلاح فنی، پلاک ثبتی نامیده می شوند، شناسه منحصر بفرد هر ملک در محدوده جغرافیایی ایران است. به عبارت دیگر، این اعداد برای املاک در حکم کد ملی برای اشخاص است.
چرا پلاک ثبتی؟
اگر شما هم تا حالا برایتان سوال بوده که اصولا چه نیازی به کد ثبتی هست و چرا بجای آن از آدرس ملک استفاده نمی کنند، اجازه دهید پیش از شروع موضوع اصلی، موضوع یکی از پرونده های دادگستری را برایتان توضیح دهم.
چند سال پیش، فردی دادخواستی با موضع کلاهبرداری به دادگستری استان اردبیل ارائه داد. شاکی مدعی بود که یک قطعه زمین مسکونی در شهر نیر (بین شهرهای اردبیل و سرعین) را از فردی خریداری نموده که قولنامه آن نیز موجود است، اما فروشنده از تحویل زمین خودداری می کند. دادگاه، متهم را احضار، اما نامبرده در پاسخ به قاضی اعلام می کند که وی زمینی در منطقه مذکور برای فروش نداشته و قطعه زمین مورد ادعا همراه با اسناد مالکیت آن، در شهر نیر (در نزدیکی تفت استان یزد) واقع است و خریدار می تواند هر زمان که بخواهد، زمینش را تحویل بگیرد!
علیرغم ماهیت پرونده و ظن به تقلب فروشنده، در بررسی های بیشتر مشخص شد که در متن قولنامه به ذکر نام شهر نیر اکتفا شده و به دلیل همنام بودن خیابانهای ذکر شده در آدرس زمین، و عدم ذکر پلاک ثبتی در متن قولنامه، ادله دیگری در اثبات یا رد ادعای طرفین وجود ندارد. هرچند این مورد با استفاده از رویه های حقوقی و قضایی به فسخ قرارداد منتهی شد، اما به سادگی قابلیت تبدیل به زیانی هنگفت برای خریدار را داشت.
مشابه پرونده فوق، می تواند در مواردی مثل فروش زمین در یک سمت خیابان بجای سمت دیگر آن و یا موارد مشابه اتفاق بیفتد که در صورت ذکر پلاک ثبتی در متن قرارداد، راه بر اینگونه تقلب ها بسته خواهد شد.
ماهیت پلاک ثبتی
پلاک ثبتی، بخشی از الزامات قوانین حاکم بر ثبت املاک کشور است که برای شناسایی املاک و مستغلات از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مورد استفاده قرار می گیرد. برای داشتن نظارت بر ضوابط و سوابق املاک، لازم است محل قرارگیری هر ملک در محدوده مرزهای کشور با شناسه ای یکتا قابل تعریف باشد. به این منظور، کلیه اراضی کشور، از سطح استان، در قالب واحدهای کوچکتر و قابل شناسایی، تفکیک و تعریف می شوند که به هر یک از این واحدها یک بخش گفته می شود.
هر بخش ثبتی، به قطعات کوچکتری تقسیم شده است که با نام قطعه اصلی شناخته می شوند. اگر قطعات فرعی و کوچک در داخل هر قطعه اصلی را به منزله فرزندان آن قطعه در نظر بگیریم، دلیل نامگذاری قطعه اصلی با عنوان قطعه مادر مشخص می شود.
واضح است که در طول زمان، ممکن است آن قطعات فرعی به قطعات کوچکتری تقسیم شوند که طبعا باید راهی برای شناسایی این قطعات با هویت جدیدشان وجود داشته باشد. خبرگان ثبت املاک کشور برای حل این مساله، شماره پلاک ثبتی را پیشنهاد داده اند که ترکیبی از یک شماره اصلی و یک شماره فرعی است. این شماره ها، به همان قطعات کوچکتری تعلق دارد که در محدوده قطعه مادر تعریف شده اند.
لازم است بدانید به دلیل اینکه در سالیان دور، ادارات ثبتی به ترتیب مراجعه افراد اقدام به اختصاص پلاک ثبتی اقدام می کردند، در حال حاضر پلاکهای ثبتی دارای نوعی به هم ریختگی و عدم هماهنگی منطقه ای هستند و در بیشتر موارد، شما نمی توانید از روی پلاک ثبتی، آدرس ملک را پیدا کنید. این مورد در محلات قدیمی، بیشتر مشاهده میشود؛ به نحوی که ممکن است املاکی که در همسایگی هم هستند، اختلاف عددی فاحشی در پلاکهای ثبتی خود داشته باشند. البته این مشکلات در سندهای مالکیت تک برگی که چند سالی است توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود، با الزام به تهیه نقشه UTM که موقعیت دقیق ملک را نسبت به معابر و املاک مجاور مشخص می کند، برطرف شده است.
معنای پلاک ثبتی اصلی و فرعی
هر قطعه مادر، دارای یک شماره پلاک ثبتی اصلی است و به هر قسمت کوچکتر از قطعه مادر (اصلی) یک شماره پلاک فرعی تعلق می گیرد. شاید بتوان این شماره پلاکها را به نام و نام خانوادگی افراد تشبیه کرد.
در اسناد نوشتاری، شماره پلاک اصلی و فرعی با یک ممیز (/) از هم جدا می شوند که شماره پلاک اصلی در سمت چپ و شماره پلاک فرعی در سمت راست ممیز قرار می گیرد؛ مثلا 712/5 که بصورت پنج فرعی از هفتصد و دوازده اصلی خوانده می شود.
اگر قطعه ای فرعی به قطعاتی کوچکتر تقسیم شود، به هر یک از آن قطعات کوچکتر از قطعه فرعی اولیه، اصطلاحا مفروز (یا مجزی) شده از قطعه فرعی ... از اصلی ... گفته می شود. (لغت مفروز از ریشه افراز به معنی جدا کردن است)
در سالهای گذشته، گاهی عبارت "باقی‌مانده پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی" در اسناد حقوقی دیده می شد که به معنای آن بود که مالک قطعه مادر، روی ملک اصلی خود چندین مرحله تقسیم انجام داده است و قطعه مورد اشاره، در زمینی واقع شده که پس از تقسیم، از قطعه مادر باقی مانده است. اما در حال حاضر چنین اتفاقی رخ نمی دهد و اگر قطعه ای از زمین مادر جدا شود، به آن یک شماره پلاک فرعی جدید تعلق می گیرد.
تفاوت شماره تفکیکی و پلاک ثبتی
اگر ملکی که در سامانه ثبت املاک کشور دارای سابقه است به قطعات کوچکتری تقسیم شود، به هر قطعه شماره ای تعلق می گیرد که به آن، شماره قطعه تفکیکی یا به اختصار، شماره قطعه می گویند. این شماره باید در صورتمجلس تنظیم شده برای هر قطعه درج شود و ساختار آن بصورت شروع از عدد یک و افزایش به تعداد قطعات است.
هر قطعه تفکیکی می تواند بصورت مجزا مورد معامله قرار گیرد و اداره ثبت محل وقوع معامله موظف به صدور سند ششدانگ برای آن است. در آپارتمانها، شماره ردیف صورتمجلس تفکیکی، همان عددی است که به شماره قطعه تفکیکی هم تعلق می گیرد.
با توجه به مواردی که در بالا گفته شد، ضروری است در هنگام معامله هر نوع ملک سنددار (اعم از خرید یا معاوضه)، به پلاک ثبتی و شماره تفکیکی آن نهایت دقت را داشته باشید و پیش از استعلامهای لازم قانونی، اقدام به قطعی کردن معامله خود نکنید.
♦ تدوین توسط تیم تولید محتوا- چی با چی
