نکات تستی در معاملات املاک
گاهی در معاملات املاک ،مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین معامله یا حتی بنگاه املاک ، افراد را به دردسرهای حقوقی و مالی می اندازد. دعاوی ملکی عموما به سه شکل وجود دارند: دعاوی حقوقی ، دعاوی کیفری و دعوای ثبتی ملک که از کلاهبرداری های خرید و فروش و اجاره تا نقض قوانین معاملاتی یا تعهدات قرارداد را شامل میشوند.
از آنجاکه دعاوی معاملات املاک زمان زیادی جهت پیگیری میگیرد، بهتر است بارعایت نکات مهم معاملاتی املاک اقدام به عقد قرارداد کنید. می خواهیم هفت نکته مهم برای معاملات مطمئن و بی دردسر املاک، تنظیم و عقد قرارداد، شرایط فسخ معامله، نکات مالی و سندی ملک را با هم مرور کنیم!
شناسایی مالک و فروشنده حقیقی
امضا کنندگان قرارداد باید دارای صلاحیت قانونی جهت انجام معاملات املاک باشند. اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم، قولنامه را امضا می کند باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی وی بررسی شود. همچنین اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد
.
از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور تلقی شدن وی به عللی مانند کهولت سن یا بیماری است چرا که سبب عدم امکان شرکت درهر نوع معامله از نظر قانون با وی میگردد. به منظور بررسی این موضوع میتوانید از دادسرای امور سرپرستی در شهر محل معامله، استعلام کنید.
بررسی وضعیت سند
اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند. لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده میشود میتوان با استفاده از کد رهگیری املاک، از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورد. برای مثال، معاملات املاک وثیقه ای یا توقیفی غیر قانونی بوده و خصوصا خریدار را دچار دردسرهای آتی میکند.
به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر، بهتر است که در زمان تنظیم قرارداد تنها به بررسی اطلاعات شناسایی افراد اکتفا نکرده و حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات مشخص شود.
نکته مهم بعدی مطابقت ملک با وضعیت موجود آن است. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله، مشخصات آن در متن قولنامه درج شود.
توجه به قوانین معاملات املاک ورثه ای
در معامله املاک ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله به زمانی پس از پیگیرهای قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول میشود.
صرف داشتن مبایعه نامه دلیلی بر مالکیت شما نیست چرا که پایبندی کامل به تعهدات مندرج در متن مبایعه نامه، توسط هر یک از دو طرف قرارداد ، از الزامات ضروری معاملات املاک می باشد.
عدم پرداخت یکجای کل مبلغ معامله
نکته مهم دیگر اینکه هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید.
تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان توصیه میشود ، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند ، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد (در صورت عدم محقق شدن آن) در قرارداد درج نمایند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود.
در معاملات املاک با چند مالک ، حضور و امضای همگی آنها یا وکلای قانونیشان الزامی است. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت رسمی داشته باشد، تنها حضور و امضای وی کفایت میکند.
تعیین شرایطی جهت فسخ قرارداد
از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگری از دردسرهای بعدی ، شرایطی بر فسخ را برای هر کدام از آنها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود.
تاکید بر تنظیم و ثبت سند رسمی ملک
از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آنکه نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند، لازم هست که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد
.
در معاملات املاک استیجاری اگر قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم میشود ، حتما بر دریافت کد رهگیری املاک در زمان تنظیم قرارداد در معاملات املاک تاکید شود.
با توجه به اینکه قولنامه ها از نوع سند مالکیت عادی هستند، تنظیم مواد مندرج درآن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.
تنظیم قانونی قرارداد معاملات املاک
نکته مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیر رسمی آنست که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود ، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی میشود
همینطور باید بدانید بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سردر با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نیست! مشاورین املاک می بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند. دریافت حق کمیسیون خارج از عرف معاملات یا طفره رفتن از ارائه کد رهگیری به دلایل مختلف ، آینده معاملات املاک شما را به خطر میاندازد .
♦ تدوین توسط تیم تولید محتوا- چی با چی
